案例分析:组屋(HDB)值不值得保留?
本案是根据客户要求分析中峇鲁kim tian地区的4房组屋从投资角度看是否值得保留。
我们抓取kim tian地区近十年的组屋和condo成交数据来做分析,先确定地点范围如图:
然后抓取成交数据:其中组屋用4房数据,condo用3房数据,得出价格趋势如图:
我们可以注意到,从2009年到2018年整个新加坡市场经历了两个牛市(2009-2013,2017-2018)和一个熊市(2013-2017)。其中牛市涨幅condo 47% 是大过 HDB 的36%。
而熊市的表现两者相差不大都是小幅下跌。到了去年的牛市差距又拉开,我们看到condo涨幅16%远远超过HDB 的2%。
那么为什么这一区域组屋牛市表现不如condo?
分析基本原因如下
1. 原本这区组屋价格就已经处于高点,不管是十年前的500K还是目前的近700k,都处于坡县组屋鄙视链的顶端。我们从图中可以看到2012-2018价格变化不大,说明市场长期接近饱和,接盘者的能力有限。
2. 能买得起这一区700k组屋的人,理论上可以负担得起两倍价格的公寓,选择的多样化必定会造成分流。
3. 组屋的流动性和condo比限制多多,比如只有公民家庭可以买、MOP和整套出租的限制。
4. Condo就没有以上的限制,完全开放市场交易,导致受众大大增加。
5. 这一区的condo供应量,近十年就一个highline residences新盘,三房供应更是有限,导致热销和价格攀升。
综合来看,由于受众和流动性增加导致两轮牛市,特别是第二轮牛市交condo易量和价格远远甩开组屋。
以下数据都是假设分析:
那么假设目前客户组屋贷款还有10w,锁定在CPF里的钱有15w,组屋市价65w。那么卖组屋拿回的现金就有65w-10w-15w=40w。而保留组屋的租金年回报率为4.8%(出租预计月入$2600)。而保留组屋买1.4m的condo要额外支出ABSD 16w,这笔钱相当于无收益,或则提前预支了组屋出租5年的收益。
而如果卖掉组屋拿到40w现金+15w CPF+16w(手上现金)=71w本金,可以用杠杆买入2m的公寓(还得看收入和贷款)。那么这一地区的过去十年condo升值年平均在5%。相比组屋的3.5%左右外加杠杆效应还是有不少优势的。
组屋特别是早期购入那种的缺点其实很明显:没有杠杆,大笔现金和CPF被锁定,只能拿回稳定 的租金收益,碰到牛市眼睁睁看着周围condo涨上去。
优点当然是稳定和安全啦,特别是贷款很少的那种,可以租出去稳定现金流。碰到熊市安全过冬。
不过近些年政府各种政策出手,组屋价格已经越来越稳定,牛熊变化不会很大,自住功能明显压过投资属性。HDB作为新加坡的立国之本和政策典范,这一特性肯定会长久持续下去。
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